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Je suis propriétaire d’une exploitation agricole que je m’apprête à louer par bail. Dois-je faire un état des lieux ?

Les articles L.411-4, alinéa 3 (pour le bail de 9 ans) et L.416-6, alinéa 1 (pour le bail à long terme) disposent que, lors de la conclusion d’un bail rural, les parties doivent établir un état des lieux.

Bien que la Cour de Cassation ait considéré que  le non respect de cette obligation n’entache pas la validité du bail, l’absence d’état des lieux peut être la source de difficultés entre preneur et bailleur, notamment en fin de bail, et l’établissement de ce document est toujours vivement conseillé.

L’état des lieux peut être dressé par les parties elles-mêmes ou par un expert (ou deux) qu’elles auront désigné(s), par acte authentique ou par acte sous seing privé. Il doit décrire avec précision les biens loués : l’état du cheptel, l’état des bâtiments (mise aux normes des locaux d’habitation, équipements intérieurs des bâtiments d’exploitation,…), l’état des terres et leur degré d’entretien ainsi que leurs rendements moyens au cours des cinq dernières années. Il est d’usage d’indiquer aussi les quantités de paille, foin et fumier que le preneur trouve à son entrée dans la ferme.

L’état des lieux est établi contradictoirement et à frais communs, dans le mois qui précède ou dans le mois qui suit l’entrée en jouissance. Passé ce délai, le bailleur ou le preneur peut rédiger unilatéralement un état des lieux et l’adresser à l’autre partie par lettre recommandée avec accusé de réception ; cette dernière dispose alors de deux mois pour faire ses observations sur le document ou l’accepter ; passé ce délai, en l’absence de réponse, l’état des lieux est réputé définitif et établi contradictoirement. En cas de désaccord entre les parties, chacune d’elles a la faculté de demander au Président du Tribunal Paritaire des Baux Ruraux la désignation d’un expert qui rédigera l’état des lieux.

A défaut d’état des lieux établi lors de l’entrée en jouissance, le preneur est présumé avoir reçu les biens en bon état. Cette présomption ne s’applique pas aux terres, leur état initial peut alors être prouvé par tout moyen.